Censi-Bouvard : votre avantage fiscal en détails

Le dispositif Censi-Bouvard est créé pour vous inciter à investir dans des résidences de services, dans un objectif d’intérêt général. Cette loi de défiscalisation met pour cela en place un avantage fiscal au bénéfice du loueur meublé non professionnel. Vous êtes remboursé de votre investissement locatif jusqu’à 33 000 € sur 9 ans, sous forme de réduction d’impôt. Quelles conditions remplir pour en bénéficier ? Quels autres avantages à investir en Censi-Bouvard ? Quel régime et quelle fiscalité applicables en LMNP ? Réponses !

Les conditions pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard ayant été reconduit, vous avez jusqu’au 31 décembre 2021 pour investir et bénéficier d’un avantage fiscal ! Cette loi de défiscalisation concerne un type d’investissement spécifique, et s’ouvre aux loueurs meublés non professionnels. Zoom sur les conditions à remplir pour profiter d’une réduction d’impôt.

Les conditions liées au bien acquis

La loi Censi-Bouvard vous permet de profiter d’une réduction d’impôt jusqu’à 11% de la valeur de votre investissement. Pour cela, vous devez respecter un 1^er critère d’éligibilité relatif à la nature du bien immobilier. Le dispositif Censi-Bouvard est en effet né de la volonté de l’Etat de développer le secteur des résidences de services. A cet effet, la loi pose 2 conditions au moment d’acheter votre bien immobilier.

1. Une condition liée à l’état du bien

Avec la loi Censi-Bouvard, l’Etat affirme son objectif de réhabiliter le parc immobilier. Dans cette optique, votre avantage fiscal est accordé sous réserve d’investir dans un bien qui satisfait des normes strictes. Vous pouvez acheter au choix :

• Un logement neuf ou un logement en VEFA ;
• Un logement ancien (de plus de 15 ans), à condition qu’il ait fait l’objet de travaux de rénovation – éventuellement toujours en cours au moment de votre acquisition.

2. Une condition relative à la destination du bien

Le dispositif Censi-Bouvard concerne exclusivement les investissements locatifs en résidences de services. Dans les résidences de services, la loi inclut les structures d’hébergement pour étudiants et seniors :

• Les résidences de services pour seniors et adultes non autonomes : vous investissez dans une structure qui accueille et/ou prodigue des soins de longue durée à des personnes âgées ou à des adultes handicapés. Il peut s’agir d’établissements sociaux et médico-sociaux, d’une résidence de services titulaire de l’agrément « qualité », et autres types d’EHPAD tels que mentionnés par la loi.
• Les résidences étudiantes qui proposent des prestations de services en sus de l’hébergement – blanchisserie, restauration, salle de sport…

Depuis 2017, les résidences de tourisme n’ouvrent plus droit au bénéfice du dispositif Censi-Bouvard.

A noter : la plupart des promoteurs qui proposent des programmes accessibles en LMNP Censi-Bouvard s’en servent comme argument de vente. Vous savez ainsi immédiatement si le bien est ou non éligible, c’est plus simple !

Les conditions à remplir par l’investisseur

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, vous devez vous-même remplir des conditions d’éligibilité.

1. Exercer votre activité en loueur meublé non professionnel

On parle de statut LMNP, en opposition au statut de LMP (loueur meublé professionnel). Vous êtes considéré comme loueur meublé non professionnel si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 €. Vous pouvez également bénéficier de ce statut fiscal si vos revenus locatifs sont inférieurs au montant total de vos autres revenus. Bien entendu, vous devez louer le bien meublé.

2. Déclarer vos revenus de location dans la catégorie des BIC

Le régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux) s’applique par défaut sur vos revenus locatifs en LMNP – micro BIC ou régime réel d’imposition. Pendant toute la durée de location de votre bien éligible Censi-Bouvard, vous devez déclarer vos revenus dans la catégorie des BIC.

3. Investir en nom propre

Le dispositif Censi-Bouvard n’est pas applicable si vous achetez en SCI. A noter que l’avantage fiscal n’est pas non plus ouvert en cas de démembrement de propriété…

Des conditions au moment de la mise en location

Une fois votre investissement réalisé, l’octroi de votre réduction d’impôt Censi-Bouvard est soumis à des conditions relatives au bail.

1. Vous signez un contrat de location avec l’exploitant de la résidence de services. Ce gestionnaire est votre interlocuteur unique, vous ne contractez pas avec le locataire étudiant ou senior. Dans ce cadre, c’est le régime du bail commercial qui s’applique. Notez que dans le respect de cette condition, vous ne pourrez pas louer directement votre bien à un proche…
2. Le bail doit être signé dans un délai maximum d’1 mois à compter de votre acquisition ou de l’achèvement des travaux dans l’établissement.
3. La durée minimale du bail est fixée à 9 ans. A défaut de respecter votre engagement – donation ou vente du bien pendant la période de 9 ans – vous perdez votre avantage fiscal. C’est-à-dire que sauf exceptions, l’administration fiscale récupère les réductions d’impôt appliquées de manière rétroactive. Si un changement d’exploitant intervient dans le délai de 9 ans, veillez à conclure un bail avec le nouvel exploitant, dans les mêmes conditions.
4. Le logement est meublé. Pour vérifier le respect de ce critère, vous pouvez vous référer à la liste officielle des éléments de mobilier d’un logement meublé.

A noter : contrairement à d’autres lois de défiscalisation, le dispositif Censi-Bouvard ne pose aucune condition de plafond de ressources du locataire. Le loyer en outre n’est pas plafonné, et aucune condition de zonage ne s’applique.

Loi de défiscalisation Censi-Bouvard : quels avantages ?

Vous remplissez toutes les conditions de la loi Censi-Bouvard ? Découvrez vos avantages en tant qu’investisseur éligible au dispositif de défiscalisation…

Zoom sur votre réduction d’impôt Censi-Bouvard

Principal avantage du dispositif Censi-Bouvard : vous bénéficiez d’une réduction d’impôt au moment de votre déclaration annuelle de revenus.

Pour quel montant ?

Votre réduction d’impôt Censi-Bouvard est égale à 11% du montant HT de votre investissement.

• Vous avez acheté le bien neuf ou en VEFA : la réduction de 11% est calculée sur la base du prix d’acquisition.
• Vous avez acheté un bien en cours de réhabilitation : les dépenses de travaux sont incluses dans le montant global de votre investissement pour calculer votre réduction d’impôt.

Quels plafonnements pour votre avantage fiscal ?

Deux limites à votre avantage fiscal :

• Le montant total de votre investissement est pris en compte dans la limite de 300 000 € par an.
• En application du principe des niches fiscales, le montant total de votre réduction d’impôt ne peut excéder 10 000 € par an.

Comment reporter le solde de votre réduction d’impôt ?

Le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt, et non un crédit d’impôt. Bonne nouvelle : si le montant de la réduction est supérieur au montant de votre impôt sur le revenu annuel, vous bénéficiez du report du solde les années suivantes, dans la limite de 6 ans.

Exemple de calcul de votre réduction d’impôt Censi-Bouvard :

Vous investissez dans une résidence de services, pour un montant de 300 000 € HT. Pendant la période de location de 9 ans, vous bénéficiez d’un avantage fiscal de 11% du prix de revient de votre investissement.

• Chaque année, vous réduisez votre impôt à hauteur (11% x 300 000 €) / 9 ans = 3 667 €.
• Votre avantage fiscal final s’élève à 11% x 300 000 € = 33 000 €, perçus sur une période de 9 années.
• Vos dépenses d’investissement locatif sont partiellement remboursées : le coût final est de 300 000 € – 33 000 € = 267 000 €. Vous avez économisé 11% de la valeur du bien HT !

En tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez en principe déduire de votre résultat imposable l’amortissement de votre bien immobilier. Attention, en Censi-Bouvard, l’amortissement s’applique seulement partiellement.

Dans la mesure où vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pour la valeur du bien n’excédant pas 300 000 €, l’amortissement n’est calculé que sur la différence. C’est-à-dire que vous déduisez l’amortissement pour la valeur qui n’entre pas dans le calcul de votre avantage fiscal.

Exemple : vous investissez dans un bien éligible Censi-Bouvard pour un montant total de 400 000 €. Votre réduction d’impôt est calculée sur la base de 300 000 €, et votre amortissement tient compte de la part excédentaire, soit 100 000 €.

La récupération de la TVA

Lorsque vous achetez dans une résidence de services en Censi-Bouvard, vous récupérez la TVA dès lors que la structure propose un nombre minimum de prestations de services. Au moment d’acheter, soyez donc attentif aux mentions de prix ! Vous pouvez en effet déduire 20 % du prix de vente TTC, pour évaluer le montant réel de vos dépenses.

Attention : le mécanisme de la récupération de TVA n’est possible qu’à condition de conserver votre bien immobilier pendant 20 ans minimum.

Vos revenus de location meublée

Dans la mesure où vous contractez avec l’exploitant de la résidence de services, vos loyers sont sécurisés. Vous générez donc des revenus locatifs conformément au montant prévu dans le contrat de bail, peu importe l’occupation effective ou non du bien.