Investissement en EHPAD : Risque ou Opportunité ? Les Points à Scruter !

L’investissement en EHPAD est attractif, car les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs fiscaux avantageux. LMP ou LMNP, Censi-Bouvard : en vous offrant une réduction d’impôt, l’Etat vous incite à investir. Pourquoi ? Pour développer la construction de ces résidences pour personnes âgées, dans un contexte où la population vieillit. Mais les offres fleurissantes, poussées à grands coups d’arguments marketing, peuvent dissimuler de mauvaises surprises… Investir en EHPAD, pourquoi pas, mais en parfaite connaissance de cause, pour éviter une déconvenue financière. Explications !

L’incitation fiscale comme argument de vente

L’Etat constate que la population vieillit. Les personnes âgées, lorsqu’elles sont dépendantes, doivent pouvoir être logées dans des résidences adaptées. La mission de l’Etat dans ce contexte : assurer l’existence d’un nombre de lits suffisant en EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). Et pour cela, il faut construire…

• Pour construire une résidence, le promoteur doit disposer des fonds nécessaires. Soit, il dispose d’aides de l’Etat, mais ce n’est pas suffisant. Il doit (pré)vendre les chambres de son EHPAD ! Comment faire ?
• Les pouvoirs publics, leur enjeu de lits suffisants en tête, ont décidé de faire bénéficier les investisseurs en EHPAD d’une fiscalité avantageuse. Statut LMP ou LMNP, dispositif Censi-Bouvard : l’impôt sur les revenus de location des propriétaires des chambres est réduit. Et l’Etat communique dessus auprès des acteurs clés de la commercialisation…
• Les conseillers en gestion de patrimoine orientent leurs clients (vous ?) vers l’investissement en EHPAD. Le promoteur de son côté s’adjoint l’aide de commerciaux aguerris, pour vendre ses chambres.
• Vous êtes convaincu que votre investissement en EHPAD est un placement sécurisé, idéal pour vous constituer des revenus complémentaires à votre retraite à terme : vous achetez !

Et après ? Vous êtes propriétaire d’une chambre de la résidence, vous la louez à l’exploitant de l’établissement – et non à la personne âgée.

La gestion de votre bien est facilitée, votre investissement en EHPAD peut être rentable.

La chambre dans laquelle vous investissez en EHPAD est « gérée » par l’exploitant. C’est un avantage notable de ce type d’investissement : vous n’avez aucune préoccupation (a priori).

1. Vous signez avec l’exploitant de l’établissement un bail commercial.
2. Conformément au bail, l’exploitant s’engage à louer votre chambre d’EHPAD pendant 9 ans minimum, avec reconduction tacite. Mais il peut vous donner congé au terme de 3 années.
3. L’exploitant se charge de trouver un locataire – personne âgée. Il gère en outre l’entretien de la chambre et les litiges locatifs éventuels. Sur le papier, vous êtes tranquille : votre seul contractant est l’exploitant, un professionnel !
4. En contrepartie de la mise à disposition de la chambre, l’exploitant vous verse un loyer. Sur le principe, peu importe que la chambre soit louée ou non, vous recevez votre loyer. Avec un professionnel, a priori, vous réduisez le risque d’impayés. Attention, le bail commercial inclut souvent une clause de révision du loyer…
5. Vos revenus locatifs d’investissement en EHPAD sont partiellement défiscalisés. Dans ces conditions, vous remboursez plus facilement l’emprunt que vous avez contracté pour acheter la chambre.

Sachez qu’en tant que loueur meublé, c’est à vous de financer l’ameublement de la chambre – et son renouvellement régulier.

LMP, LMNP ou Censi-Bouvard ?

En LMNP, vous êtes loueur meublé non professionnel.

Vos revenus locatifs (versés par l’exploitant) sont imposés à l’IR à votre tranche du barème fiscal, dans la catégorie BIC.

• Vos revenus annuels sont inférieurs à 72 600 € ? Vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC. Dans ce cas, vos revenus sont imposés après un abattement forfaitaire de 50%.
• Vos revenus annuels dépassent 72 600 € ? Vous êtes imposé au régime réel. Dans ce cas, votre impôt est calculé après déduction de vos frais et charges.

En LMP, vous êtes loueur meublé professionnel.

Vos revenus locatifs (versés par l’exploitant) sont imposés à l’IR ou à l’IS, vous choisissez. Vous êtes au régime réel. Mais au-delà de la déduction des charges, vous déduisez l’amortissement et les déficits. Fiscalement, vous pouvez arriver à un résultat nul : aucun impôt à payer !

En Censi-Bouvard, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt.

Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11% du prix de votre achat en EHPAD, dans la limite d’une valeur de 300 000 €. La réduction s’étale sur 9 ans.

Attention, investir en EHPAD comporte des risques !

L’immobilier semble être un placement sûr, la population vieillissante est un gage de succès des EHPAD, les dispositifs fiscaux avantageux réduisent votre impôt… autant de raisons (et d’arguments de vente !) pour investir. Pourtant la pratique a montré que des investisseurs convaincus avaient rapidement changé leur avis sur la question. Plusieurs dangers en effet nuancent l’attractivité de cette stratégie de placement.

1. La réglementation évolutive de l’activité peut mettre vos intérêts en péril.

L’EHPAD est un sujet qui « appartient » aux pouvoirs publics. Dans le respect du droit au logement, et pour assurer les intérêts de la population, l’Etat réglemente strictement l’activité de gestion d’EHPAD. Et cette réglementation évolue, au gré des choix politiques et de l’actualité démographique – entre autres.

Les risques :

• Si les dotations au bénéfice des exploitants diminuent, la stabilité financière de votre locataire en pâtit. Dans le pire des cas, la faillite de l’exploitant se répercute sur vous.
• Les chambres meublées en EHPAD doivent disposer d’équipements adaptés aux personnes âgées, et conformes aux normes… qui évoluent ! Et si les prochaines normes vous obligent à investir dans de nouveaux équipements coûteux, c’est votre rentabilité qui s’en dégrade.

2. Un rendement locatif trop alléchant peut cacher des clauses désavantageuses.

Vous êtes séduit par une offre commerciale bien ficelée ? Le promoteur vous annonce un rendement très élevé ? Attention ! La rentabilité locative moyenne constatée en EHPAD est de 3 à 5%. Au-delà, posez-vous des questions…

• Le commercial peut vous annoncer tous les chiffres qu’il souhaite pour vous vendre une chambre, mais ce n’est en aucun cas garanti. Vous devez calculer votre rentabilité sur la base des loyers versés par l’exploitant.
• Le loyer fixé est important, à tel point que votre rendement est effectivement élevé ? Vérifiez bien les clauses de révision du montant du loyer au renouvellement du bail, ainsi que les critères de son indexation. Un loyer qui baisse entraîne une perte de rendement, faites le calcul…

3. Le risque de défaillance de l’exploitant vous expose à un danger majeur.

Le choix est vaste au moment d’investir en EHPAD. Ne lésinez pas cette étape de votre projet !

• Comme pour tout achat immobilier, l’emplacement est la règle n°1. Une chambre dans une résidence située en pleine campagne a peu de chances d’attirer les foules… Et sans locataires dans son EHPAD, l’exploitant risque de perdre de l’argent : s’il fait faillite, vous plongez avec lui.
• La taille de l’établissement est également un critère de choix central. Un EHPAD est rentable lorsque le nombre de lits est au moins égal à 80. Si vous investissez dans une petite structure, donc, vous risquez de voir votre locataire essuyer des pertes. Et en cas de faillite, vous ne recevez plus vos loyers…
• Si vous achetez une chambre d’EHPAD dans un établissement « ancien », basez-vous sur les critères suivants : le taux d’occupation et l’état du bâtiment. Avec un bon taux d’occupation (plus de 90%) et un bâtiment en bon état, vous êtes rassuré sur la pérennité de la structure. A défaut, vous prenez des risques.

4. L’objectif d’un investissement en EHPAD ne doit pas être la plus-value.

L’investissement en EHPAD est recommandé aux personnes à la recherche d’un placement rentable à terme. En revanche, n’espérez pas spéculer sur ce placement : la revalorisation financière d’une chambre en EHPAD est nulle. Au moment de la revente, vous récupérez uniquement votre mise de départ. Et encore faut-il trouver un acheteur pour ce type de bien un peu particulier ! La vente en effet peut être complexe, n’investissez que si vous n’avez pas besoin des sommes à terme.

Illustration d’un mauvais investissement en EHPAD :

Vous achetez une chambre en EHPAD, pour constituer un revenu complémentaire lors de votre future retraite. Chaque année, vos revenus locatifs – versés par l’exploitant – permettent plus ou moins de rembourser vos échéances du prêt que vous avez contracté. Jusque-là, tout va bien.

Au bout de 9 ans, l’exploitant relève un manque de rentabilité de sa structure – mauvais emplacement, donc taux d’occupation insuffisant. Or son agrément lui permet de se déplacer dans une zone plus profitable. Pour le justifier, il met en avant la vétusté des lieux, les mises aux normes considérables à effectuer, tous ces éléments risquant de le mener à déposer le bilan. C’est là que l’exploitant décide d’abandonner le bâtiment – dans lequel vous avez investi ! – pour aller gagner plus d’argent ailleurs.

• Votre locataire a quitté les lieux, vous ne percevez plus de loyers. Alors même que votre emprunt court toujours…
• Vous êtes devenu propriétaire d’une chambre dans une vieille bâtisse qui n’est plus utilisée. Personne ne rachète votre bien, vous le bradez à un promoteur qui rase l’édifice pour construire des logements.

Vous vous retrouvez alors dans une situation risquée : difficile de rembourser votre prêt immobilier. Vous vous engagez dans des poursuites judiciaires, longues et coûteuses…

Cette pratique d’abandon de l’établissement au terme de l’expiration des 9 premières années du bail existe. Attention donc à choisir un gestionnaire sérieux, solide et expérimenté pour votre investissement en EHPAD.