VEFA : Quelles Pénalités de Retard pour la Livraison d’un Appartement Neuf ?

Actuellement, 90 % des ventes d’appartement neuf se font sur plan. Il s’agit d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Dans ce contexte, l’acquéreur peut se trouver confronté à un retard de livraison de son bien, car son logement n’est pas encore construit. Que faut-il savoir de la VEFA ? Comment est-il bon de procéder pour anticiper les problèmes ? Que faire en cas de retard et quelles pénalités de retard est-il possible de réclamer ?

Les principes de l’achat d’un appartement neuf sur plan (VEFA)

Les principales étapes de la VEFA

Dans le cadre de l’achat d’un logement neuf en VEFA, l’acquéreur choisit son appartement sur plan et en devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Il paie pour ce qui est réalisé de manière échelonnée selon un calendrier d’appels de fonds établi par le promoteur et inclus dans l’acte de vente. Son acquisition se fait en trois étapes principales :

La réservation

L’acquéreur signe un contrat de réservation avec le promoteur qui comprend le versement d’un dépôt de garantie. Ce dernier peut-être récupéré en cas de changement d’avis jusqu’à 10 jours après la signature. 

Les promoteurs proposent de plus en plus de digitaliser ce processus de réservation. L’ensemble de la démarche se fait alors en ligne et se conclut par une signature électronique qui a valeur légale. L’acquéreur dispose d’un compte personnel qui lui permet d’être en contact avec le vendeur jusqu’à la livraison de son bien. 

ATTENTION, le contrat de réservation n’est pas une promesse ou un compromis de vente. Le promoteur peut finalement ne pas réaliser le programme immobilier prévu.

L’acte de vente

L’acquéreur reçoit le projet d’acte de vente au moins un mois avant le rendez-vous fixé pour la signature. Celle-ci est réalisée chez le notaire du promoteur et fait de l’acheteur le propriétaire du sol, puis du logement au fur et à mesure de sa construction. Cette étape est encore peu digitalisée en France. Seuls quelques promoteurs (Quartus, Constructa Promotion, etc.) le proposent grâce notamment à l’application conçue par LegaLife.

La livraison de l’appartement neuf

C’est à ce moment précis que l’acquéreur devient propriétaire de la totalité du bien. Tout retard dans sa livraison peut faire l’objet de pénalités. Il y a retard si le délai de livraison est supérieur à 30 jours. 

Ce que les contrats doivent intégrer pour que l’acheteur soit protégé

De nombreuses garanties protègent l’acquéreur d’un appartement neuf sur plan (VEFA). Mais pour en bénéficier, il est nécessaire d’être attentif au contenu des contrats à signer. Quels sont les éléments à ne pas oublier ? Quelles sont les garanties protégeant les droits des acheteurs ? Les pénalités de retard de livraison en font-elles partie ?

 Le contrat de réservation doit mentionner  

• Les coordonnées de l’acquéreur et du promoteur.  
• Des informations relatives au logement (surface, nombre de pièces, etc.) et à sa construction (matériaux, isolation, etc.).
• Le prix de vente prévisionnel de l’appartement qui peut être majoré de 5 % au maximum lors de la signature du contrat de vente. Une clause de révision du prix prévisionnel peut être intégrée. 
• Le délai prévisionnel d’achèvement de la construction.
• Les conditions légales du dépôt de garantie.

L’acte de vente doit mentionner 

•  La description précise de l’appartement vendu.
•  Le prix du bien, ses modalités de révision et les conditions de paiement (échelonnement du paiement).
• Le délai de livraison.
• Les conditions suspensives de l’obtention du prêt : Si elles ne sont pas remplies, que l’acquéreur n’obtient pas son prêt, le contrat devient caduc.
•  Le calendrier prévisionnel de l’appel de fonds.
• Les pénalités dues par le promoteur (en cas de retard de livraison) et par l’acquéreur (en cas de retard de paiement).
• La description des garanties du vendeur à savoir : La garantie financière d’achèvement qui permet de couvrir l’acheteur en cas d’abandon du chantier. La garantie de remboursement qui lui permet de récupérer ses fonds si le logement n’est pas finalisé.
• La garantie de parfait achèvement (ou GPA), la garantie biennale et la garantie décennale qui le protègent contre les malfaçons et défauts de conformité.

Anticiper le retard de livraison

Pour anticiper tout retard de livraison de votre appartement, il est donc important lors des signatures de vérifier la mention d’une date précise de livraison. L’échéance est parfois vague. En effet, elle indique souvent un trimestre de livraison. Il n’est pas toujours simple d’obtenir du vendeur une date impérative.

Par ailleurs, les pénalités de retard ne sont pas obligatoires. Le constructeur/vendeur n’est pas astreint à verser de dédommagements en cas de retard de livraison. Ainsi, il est bon qu’une clause de pénalité encadrant les retards éventuels soit stipulée dans les contrats. Là également, l’acheteur doit souvent faire force de persuasion pour l’obtenir. 

Vérifiez qu’il n’y a pas de différences entre le contrat de réservation et l’acte de vente. Si les informations ne coïncident pas, la vente peut être annulée.

De plus, renseignez-vous sur l’assureur qui couvre votre promoteur. Son identité et les garanties de sa solidité financière sont importantes.

Pour être plus tranquille, il est judicieux de prévoir son emménagement en amont de la date de livraison prévue. Si vous êtes locataires lors de la signature du contrat de réservation, ne donnez pas trop vite votre préavis ! 

Que faire quand le retard de livraison pointe son nez ?

Un retard de livraison peut occasionner de lourds préjudices financiers pour le futur propriétaire de l’appartement (location d’un garde-meubles, recherche et paiement d’un loyer pour un autre logement, perte de loyers pour un investisseur et d’avantages fiscaux liés à la loi Pinel, frais intercalaires, etc.). 

Comment faut-il procéder pour actionner les bons leviers et que couvrent les garanties ? 

L’abandon du chantier

Si le retard est lié à l’abandon du chantier, il faut faire jouer la garantie financière d’achèvement du promoteur. Elle est mentionnée dans l’acte de vente. Si elle est dite extrinsèque (obligatoire dans le cadre d’une VEFA), le garant du promoteur s’engage à finir les travaux. Si elle est intrinsèque, c’est au promoteur/constructeur qu’il faut s’adresser. 

Si le chantier est annulé, la garantie de remboursement du promoteur vous permet de récupérer les fonds déjà investis dans le projet.

Dans le cas d’un chantier simplement retardé, il faut lancer une procédure : 

La mise en demeure pour retard de livraison

Si vous constatez un retard de livraison, parlez-en tout d’abord à votre promoteur. Constituez en parallèle un dossier qui inclura les différents éléments de la procédure que vous engagez (copie des courriers par exemple). 

Puis, envoyez-lui un courrier de mise en demeure en lettre recommandée avec avis de réception. Celui-ci doit le mettre en demeure de terminer les travaux, comprendre la date initialement prévue de livraison et le délai que vous lui accordez pour finaliser la construction. Vous devez par ailleurs chiffrer vos préjudices et les faire valoir ici. De ce fait, tous les documents liés à vos dépenses doivent être conservés.

En général, l’acheteur octroie au promoteur un délai maximum de 30 jours.

Si vous n’arrivez pas à un arrangement, la constatation par huissier est l’étape suivante :

Faire appel à un huissier

Il se rend sur le chantier et constate le retard de livraison. Il met à nouveau en demeure le promoteur de terminer les travaux avant une date définie. 

Les démarches à effectuer pour réclamer les pénalités de retard 

Un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception ou un pli d’huissier doit être adressé au promoteur/constructeur ou à son garant. Elle fait mention de la date du premier jour de retard de livraison. Celui-ci constituera le point de repère pour le versement des pénalités de retard.

Quel montant faut-il réclamer ?

La loi fixe un montant minimum de pénalités qui est de 1/3000^e par jour du prix de la construction. Ainsi, si votre appartement est acheté 300 000 €, cela reviendra à exiger des pénalités de 100 € par jour de retard.

Quand est-ce que les pénalités de retard ne sont pas dues ?

Si l’acte de vente prévoit une clause de pénalité en cas de retard de livraison, le promoteur doit indemniser l’acheteur à l’exception des causes précisées dans le contrat ainsi que la force majeure.

Parfois, le chantier peut subir des conditions météorologiques extrêmes par exemple. Il est constaté que le promoteur peut ne pas avoir à verser les indemnités dans ce cas. Attention, celui-ci doit pouvoir fournir des justificatifs valables comme des bulletins météorologiques.

Par ailleurs, vous pouvez avoir droit à des pénalités de retard même si votre contrat ne les mentionne pas. 

Il faut noter que si lors de la réception des travaux vous avez émis des réserves et n’avez pas signé le PV de livraison, cela fait office de retard et vous pouvez percevoir des indemnités jusqu’à la levée des réserves.

Que faire si le promoteur n’est pas collaboratif ?

Si le promoteur ne vous envoie par des preuves valables justifiant du retard de livraison, vous pouvez faire une demande d’indemnisation auprès du tribunal par l’intermédiaire d’un avocat. Créer une association de défense entre futurs copropriétaires soutient la démarche auprès des juges. 

Dans tous les cas, il est judicieux de mettre en balance le préjudice subi et le coût d’un recours judiciaire.

L’achat d’un appartement neuf présente de nombreux avantages : personnalisation de son bien, assurance de sa conformité aux nouvelles normes en matière de performance thermique et acoustique, paiement échelonné, etc. Son principal inconvénient est celui de ses délais de livraison régulièrement retardés. La plupart du temps les acquéreurs sont indemnisés, mais les démarches à suivre sont parfois longues. Face à cette situation, l’UFC que Choisir demande à l’Etat de rendre obligatoire les pénalités de retard dans les contrats de vente en VEFA.