Achat d’un Logement Neuf en VEFA : Détails des Avantages et Garanties des Promoteurs ?

Qu’est-ce qu’un logement neuf en VEFA ?

Vous désirez acheter un logement neuf ? La Vente en Etat Futur d’Achèvement ou VEFA vous permet d’acquérir une maison ou un appartement qui n’est pas encore construit ou non achevé. Quels sont les avantages de ce type d’achat immobilier ? A quoi faut-il être attentif lors des signatures et quelles garanties proposent les promoteurs ?

La VEFA

Acquérir un bien immobilier en VEFA c’est acheter un logement qui n’existe pas encore. L’acquéreur choisit sur plan un appartement ou une maison neuve qui lui convient et devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement de sa construction. 

Les avantages d’une VEFA

Bénéficier des nouvelles normes en vigueur 

Se tourner vers la VEFA permet de disposer des dernières normes en vigueur pour son logement, notamment en matière de performances thermiques et phoniques. En effet, les constructeurs doivent suivre des règlementations obligatoires : la RT 2012 actuellement, la RT 2018 qui est en cours, et bientôt la RT 2020. Elles leur imposent a minima d’optimiser les bilans thermiques et phoniques des constructions, leur isolation et leur étanchéité. À terme, elles exigeront la production d’énergie et la réduction des émissions de CO2 des constructions et de leur environnement.

Profiter des options de personnalisation 

Votre logement n’existe pas encore. Vous allez le choisir sur plan. Cela implique qu’il est personnalisable. Douche plutôt que baignoire, parquet à la place du carrelage, cuisine ouverte ou fermée, etc. Les options varient selon les possibilités proposées par le programme immobilier sélectionné.

Faire des économies

• Des frais de notaire réduits 

L’achat en VEFA permet d’avoir accès à des frais de notaire réduits. En effet, ils sont de 2 à 4 % pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien.

•  Un taux de TVA réduit

Dans les zones éligibles, le taux de TVA est de 5,5 % contre 20 % . 

•  L’exonération de la part communale de la taxe foncière

Elle est proposée par bon nombre de communes pendant 2 ans.

• La maîtrise des charges de copropriété

Acquérir un logement en VEFA permet de se dispenser de réaliser des travaux avant longtemps. De ce fait, les charges de copropriété sont réduites. 

Payer de manière échelonnée et sécurisée

Lors de l’acte de vente chez le notaire, le promoteur vous transfère ses droits sur le terrain et la propriété de ce qui a potentiellement déjà été construit. Puis, progressivement, vous devenez propriétaire des constructions réalisées selon un calendrier d’appels de fonds inclus dans l’acte de vente. Vous payez uniquement pour ce qui a été réalisé suivant des pourcentages précis.

Réaliser une acquisition encadrée strictement par la loi

L’achat d’une maison ou d’un appartement en VEFA est protégé par de nombreuses garanties (cf. partie 2).

Quelques inconvénients

L’achat d’un appartement ou d’une maison neuve en VEFA comporte quelques inconvénients. Il faut attendre avant de pouvoir l’investir ! Entre le début de la construction et son achèvement, le temps peut paraître long. Vous disposez d’une date prévisionnelle fixant en général le délai de livraison au cours d’un trimestre. 

Par ailleurs, le prix au m2 d’un logement en VEFA est plus élevé que dans l’ancien. Ceci est cependant compensé par les économies faites en matière de travaux et plus tard en consommation d’énergie ! 

Les étapes nécessaires pour acquérir un logement en VEFA en toute sécurité

Il est nécessaire de suivre des étapes bien précises pour acheter un logement en VEFA :

Son financement

Il est tout d’abord indispensable d’organiser le financement de son logement avant même de l’avoir choisi. Connaitre sa capacité d’emprunt permet de se tourner vers un bien immobilier correspondant à son budget. Banque, courtier en prêt, simulations, de nombreuses possibilités s’offrent à vous. 

Le droit à des aides

C’est à cette étape que vous pouvez savoir si vous avez accès à certaines aides spécifiques. Elles peuvent compléter votre prêt principal ou votre apport.
Le Prêt à Taux Zéro peut financer jusqu’à 40 % du prix de votre future habitation ! Vos ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond et vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant la demande.
Selon le montant de vos revenus, le PTZ peut être complété par le Prêt d’accession sociale (PAS), le prêt Action Logement, le prêt des collectivités territoriales, des caisses de retraite complémentaire ou des mutuelles fonctionnaires.

 La signature du contrat de réservation

Il est fait avec le promoteur sans intervention du notaire. Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours pour changer d’avis. Au-delà, le dépôt de garantie ne sera plus récupérable. Il faut noter que ce contrat n’est pas une promesse de vente. Le promoteur peut ne pas construire le bien prévu. Même si ce contrat vous protège, renseignez-vous sur ses références, ses dernières réalisations, etc. Si des plans du logement sont déjà disponibles, étudiez-les.

Ceci fait, lisez attentivement votre contrat avant de le signer. Il doit mentionner des éléments obligatoires :

•  La description détaillée de votre futur appartement ou maison,
• Son prix prévisionnel,
• La date prévisionnelle de signature du contrat de vente chez le notaire,
• Sa date de livraison,
• Une annexe technique comprenant des informations concernant les matériaux utilisés, les équipements, par exemple. 

Le dépôt de garantie

Il est fait sur un compte séquestre chez le notaire ou dans une banque. Son montant ne peut être supérieur à 5 % du prix de vente si le contrat de vente est signé dans l’année et 2 % si un délai d’attente est prévu (entre 1 et 2 ans). Au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie n’est nécessaire.

La signature de l’acte de vente définitif

Il est réalisé entre l’acheteur et le promoteur et doit être adressé à un notaire en amont de sa signature (au moins 1 mois avant). Cette dernière se fait chez celui-ci. Le contenu de l’acte de vente et du contrat de réservation doit être identique. 

Dans l’acte de vente définitif, des mentions sont obligatoires : 

• La description précise du bien (localisation, superficie), 
• Le prix ferme et définitif et les modalités de paiement, 
• La date prévisionnelle de livraison, 
• Le nom de l’organisme se chargeant des travaux, 
• Les conditions suspensives, 
• Les pénalités dues par le promoteur si la livraison est retardée et de l’acquéreur si le paiement d’une échéance est différé,
• La description des garanties légales du vendeur et de la garantie d’achèvement,
• Le calendrier prévisionnel d’appel de fonds.

Lors de cette signature, le règlement du premier appel de fonds a lieu.

Les garanties proposées par les promoteurs 

Contre tout risque de malfaçons ou d’abandon de chantier, de nombreuses garanties protègent les droits de l’acheteur d’un logement en VEFA. Certaines couvrent la période du chantier, d’autres celle de l’après-livraison du bien immobilier.

Durant la construction du logement, deux garanties existent : 

La garantie financière d’achèvement

Elle permet de couvrir l’acheteur contre l’abandon du chantier. Elle incombe au promoteur qui doit la joindre au contrat de réservation. Le garant (établissement financier) avance ou fournit les sommes nécessaires à l’achèvement de la construction si le promoteur présente des difficultés à le faire.

Elle est obligatoire dans le cadre d’une VEFA. 

La garantie de remboursement

Elle permet d’obtenir le remboursement des fonds déjà versés en cas d’abandon du chantier.

Une fois le bien livré à l’acheteur, d’autres garanties le protègent : 

Pendant 1 an : la garantie de parfait achèvement ou GPA

Elle couvre les défauts de conformité et malfaçons qui peuvent être constatés dans le logement lors du PV de réception ou dans l’année qui suit (à faire par lettre recommandée avec accusé de réception). Ces désordres sont en général à l’endroit des canalisations, tuyauteries, revêtements, portes et fenêtres.
L’entreprise qui a réalisé les travaux doit les prend à sa charge. Le délai de réparation est fixé entre elle et le promoteur. S’il n’est pas respecté, ce dernier peut saisir le tribunal compétent en fonction du litige.

Ces défauts ou malfaçons ne doivent pas relever de l’usure normale du bien.

La garantie d’isolation phonique

Depuis 1996, les promoteurs doivent respecter les exigences de la Nouvelle Règlementation Acoustique (NRA) pour les immeubles d’habitations en VEFA. Depuis 2013, ils fournissent à l’acheteur une attestation de cette prise en compte. Cette garantie assure de profiter de leur logement en toute sérénité. 

Elle court pendant 12 mois à partir de la réception du bien. Tout défaut acoustique doit être signalé au promoteur par lettre recommandée avec AR. De gros vices en matière d’isolation phonique peuvent être pris en charge par la garantie décennale.

Pendant 2 ans : la garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement

L’acquéreur peut exiger de l’entreprise qui a réalisé les travaux de remplacer à ses frais tous les équipements défaillants qui peuvent l’être sans dégrader le bâti. Ils ne concernent pas le corps de la construction. Ces éléments démontables peuvent être des volets, une moquette, un ballon d’eau chaude, de la robinetterie, des appareils électriques livrés avec l’ouvrage (interphone, domotique, etc.).

La réclamation doit se faire par lettre de mise en demeure envoyée en recommandé avec avis de réception au promoteur qui se charge de contacter le constructeur. Les réparations doivent être faites rapidement, sinon l’acheteur peut à nouveau saisir le tribunal compétent. 

Pendant 10 ans : la garantie décennale

Pendant 10 ans après réception du logement, le constructeur est tenu de réparer les dommages qui peuvent compromettre la solidité de la construction ou la rendre impropre à l’usage. Il peut s’agir de fissures, de soucis d’étanchéité et même d’un vice de sol comme un glissement de terrain. La garantie ne couvre pas les dommages de nature esthétique.

S’il s’agit d’une copropriété, le syndic adresse une lettre recommandée avec avis de réception au promoteur qui met en demeure le constructeur de faire les travaux demandés.

L’assurance dommage-ouvrage

Cette assurance est complémentaire de la garantie décennale proposée par les promoteurs. Elle permet au propriétaire d’un logement en VEFA d’être indemnisé financièrement sans attendre. En effet, en cas de sinistre, le tribunal peut mettre du temps à se prononcer sur la responsabilité du constructeur. Elle prend effet au terme de la GPA et expire en même temps que la garantie décennale.

Acheter un logement neuf en VEFA permet de bénéficier de nombreux avantages et de solides garanties des promoteurs. C’est un investissement sécurisé s’il est bien préparé !