Le promoteur immobilier, on ne comprend pas toujours son métier. Leurs noms apparaissent pourtant un peu partout. En effet, ils sont associés à des programmes immobiliers en construction dans de nombreuses villes ou sont mentionnés sur les espaces de ventes d’appartements neufs et de maisons de lotissements. Concrètement, ils sont les interlocuteurs incontournables lors de la construction ou de l’achat d’un bien neuf. Pour y voir plus clair, voici une explication de leur rôle et de leurs multiples compétences ainsi qu’une sélection des plus grands promoteurs immobiliers français.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un promoteur immobilier ?
Le promoteur immobilier dans l’histoire
Le terme « promoteur immobilier » est assez récent. C’est en 1954 qu’il est inventé pour remplacer le « monteur d’affaires immobilières ». Ce n’est pas un hasard. En effet, après la Seconde Guerre mondiale, la profession devient incontournable. Face aux destructions, à la croissance démographique et urbaine, l’État n’a pas les moyens de répondre tout seul aux besoins en logements. Les promoteurs vont participer à la reconstruction de la France à ses côtés. L’initiative privée prend ainsi le relais et coordonne la mise en route des nombreuses réalisations d’habitats collectifs. Plusieurs décrets et lois encadrent alors leur profession entre 1954 et 1971.
En parallèle, la profession constitue deux syndicats dans les années 50. Ceux-ci fusionnent en 1971 pour devenir la Fédération Nationale des Promoteurs-Constructeurs (FNPC). Elle devient en 2005 la Fédération des Promoteurs Constructeurs de France. Au fil du temps, les compétences de ces professionnels de l’immobilier se sont élargies. De ce fait, en 2010, elle se nomme la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Actuellement, 630 entreprises y adhérent.
Qui est le promoteur immobilier ?
Le promoteur immobilier est une personne morale ou physique. Vous trouverez donc des sociétés qui regroupent plusieurs promoteurs immobiliers. Selon les programmes immobiliers, un promoteur peut travailler en son nom propre ou s’associer à d’autres.
Son statut juridique est défini par l’article 1831-1 du Code civil. Celui-ci définit le contrat de promotion immobilière comme étant « un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite » promoteur immobilier « s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. »
Que construit et fait le promoteur immobilier ?
Il faut savoir que ce professionnel réalise principalement des biens neufs. Si vous cherchez à acheter un appartement ancien dans une vieille maison de maître, vous en rencontrerez moins souvent.
Il construit des bâtiments, mais trouve aussi leurs occupants lui permettant de financer ses opérations : locataires et propriétaires. Il recherche également des terrains, donc gère le foncier. Réalisation, financement, gestion, commercialisation, livraison, il coordonne les programmes immobiliers neufs de A à Z et est responsable des risques encourus (financiers, commerciaux et administratifs). Il est le maître d’ouvrage. Il est tel est un chef d’orchestre collaborant avec des acteurs très différents tout au long de chaque projet.
La construction de logements est la principale activité des promoteurs immobiliers. Elle représente 80 % de leur production dont les immeubles collectifs représentent 85 %. Cependant, certains promoteurs montent également des opérations de construction dans le secteur tertiaire, réalisent des hôtels, des parkings, ou autres infrastructures et même des rénovations.
Un métier polyvalent, des compétences nombreuses
Le promoteur immobilier affiche de multiples compétences.
- Un spécialiste des terrains :
Pour construire un programme immobilier, il faut trouver un terrain. Pour cela, le promoteur est constamment en veille. Il doit être bien implanté sur les territoires pour connaitre les opportunités. Soit il cherche un terrain qui correspond à un projet déjà imaginé, soit il conçoit celui-ci après avoir étudié les possibilités qu’offre un terrain mis en vente. Ensuite, il faut analyser son potentiel constructible avec des professionnels spécialisés et en consultant les réglementations locales, notamment le PLU. - Élaborer le projet et trouver les financements :
Viennent ensuite la phase créative du projet réalisée avec les entreprises nécessaires (architecte, paysagiste, etc.), la recherche des financements puis le dépôt du permis de construire. Le financement se fait en fonds propres ou par le biais d’un prêt bancaire. On assiste également depuis quelques années à des campagnes de crowfunding. - Commercialiser le programme :
Le promoteur doit communiquer pour trouver des acheteurs et des locataires. - Gérer le chantier :
Après avoir passé les appels d’offres pour constituer l’équipe des intervenants, le promoteur veille au bon déroulement du chantier. - Assurer la livraison dans les temps :
Une fois le programme réalisé, le promoteur procède à la livraison de l’ensemble des logements aux acquéreurs. Les délais et les prix doivent être respectés ainsi que la garantie des vices de construction.
Tour d’horizon du marché des promoteurs immobiliers en France
En France, les promoteurs immobiliers sont nombreux. Certains sont de grands groupes nationaux, d’autres sont de plus petites entreprises travaillant en local. La plupart appartiennent à des groupes puissants dont beaucoup de banques font partie. Il y a très peu de sociétés indépendantes.
Il faut noter que ces dernières années, l’on voit de plus en plus de petites structures de moins de 200 personnes gagner d’importants appels à projets. En effet, ces entreprises sont plus souples, abordent plus facilement l’innovation et sortent du schéma traditionnel de l’immeuble de logements vendu sur plan. On peut citer par exemple Ogic qui va construire le projet 1000 arbres Porte-Maillot à Paris. Les grands groupes se rapprochent de plus en plus de ces petits promoteurs en nouant avec eux des partenariats ou en prenant des parts à leur capital.
Quels sont les plus grands promoteurs immobiliers français ?
Nous allons vous parler des 10 plus gros promoteurs immobiliers français. Nexity, Altarea Cogedim et Bouygues Immobilier sont les leaders du classement. Ils se détachent largement de la concurrence avec respectivement 4, 535 Md€, 3,7 Md€ et 2,6 Md€. Cependant, 20 promoteurs en tout présentent un volume d’affaires supérieur à 500 M€. Voici les principaux acteurs du marché.
Nexity
Nexity est un des leaders du marché immobilier. Il est constructeur et promoteur. Vous verrez leurs réalisations dans toute la France, mais aussi à l’étranger. Il est issu du regroupement de plusieurs sociétés au sein de la Compagnie générale d’immobilier et de services (CGIS) dont les plus anciennes datent des années 1970. Sa forme actuelle remonte à 2000.
Nexity s’engage en matière d’innovation et de développement durable. Le groupe veille également à concevoir des projets socialement responsables. De plus, l’accès au logement pour tous est favorisé grâce à la construction d’habitats sociaux répondant aux vrais besoins des personnes à revenus modérés.
Bouygues Immobilier
Francis Bouygues crée en 1952 Bouygues Immobilier dans une France en pleine reconstruction à la sortie de la Seconde Guerre mondiale.
Le promoteur immobilier réalise des projets innovants de logements et s’engage en matière de développement durable. Il est d’ailleurs le premier a avoir érigé un immeuble tertiaire à énergie positive (le Green Office). Dans le même but, en 2011, il imagine UrbanEra, une démarche permettant de concevoir des quartiers durables et mixtes (architecture bioclimatique, production d’énergie renouvelable, circulations douces, mixité sociale et générationnelle, etc.) L’écoquartier Ginko ou Fort d’Issy en font partie et bien d’autres sont en cours de construction.
Altarea Cogedim
Altarea est fondée en 1994 par Alain Taravella. Il s’agit alors d’une foncière de développement de centres commerciaux. La société rachète ensuite Cogedim (1963) et crée le groupe Altarea Cogedim en 2007. Commerces, logements et bureaux, celui-ci opère sur la totalité des activités du secteur immobilier. Actuellement, il est le 2e promoteur résidentiel français et le 1er développeur de grands projets mixtes.
Le promoteur immobilier veille à travailler côté à côte avec les collectivités afin de proposer des constructions répondant à leurs besoins spécifiques, mais aussi aux nouveaux enjeux écologiques, sociétaux et technologiques. Les programmes sont novateurs, durables, personnalisables et font appel à a des architectes de renom.
Kaufman & Broad
Le groupe voit le jour en 1968. Il réalise de grands projets urbains, de l’immobilier résidentiel, d’entreprises ou des résidences gérées (pour étudiants, séniors et tourismes & affaires). En 2016, l’ensemble de ses opérations de logement a obtenu la certification NF Habitat associée à la maque HQE (hors résidences gérées et certaines co-promotions). Les constructions sont de qualité, respectueuses de l’environnement et répondent aux enjeux des collectivités et aux besoins des habitants. Dans tous les programmes, l’accent est mis sur la création de lien social.
Vinci Immobilier
Vinci Immobilier est née en 2005 du regroupement de deux filiales du groupe Vinci. Immobilier résidentiel ou d’entreprise, résidences gérées, services immobiliers, projets urbains, ses activités sont nombreuses. Proposant des logements connectés, des constructions durables, des bâtiments BBC et réalisés selon la démarche HQE, le promoteur immobilier est soucieux d’offrir un cadre de vie de qualité aux occupants de ses programmes.
Icade Promotion
La Société Centrale Immobilière de la Caisse des Dépôts est fondée en 1954 par François Bloch-Lainé. En 2003, elle devient ICADE. Icade promotion développe des bureaux, des logements, des équipements publics et des établissements de santé.
Son ambition est de réaliser des programmes responsables, des constructions durables, des quartiers mixtes et agréables à vivre. Le promoteur immobilier s’engage à constamment améliorer la performance carbone de ses opérations.
Groupe Pichet
La société est fondée en 1988 par Patrice Pichet à Pessac près de Bordeaux. Actuellement, le groupe affiche 5 activités : promotion immobilière, administration de biens, foncière patrimoniale, exploitation hôtelière et viticole.
Ses projets sont guidés par une vision écoresponsable et innovante de l’habitat et du développement urbain. L’entreprise a reçu plusieurs prix Bas Carbone des Trophées Habitat Bleu Ciel EDF et le 1er Prix National du Dévelopement Durable Palm’Elec (2007). Sa démarche globale est très engagée et cela bien avant les recommandations du Grenelle de l’Environnement.
Groupe Alila
Hervé Legros a fondé en 2007 Alila, un des leaders du logement pour tous. En effet, le groupe est spécialiste du logement conventionné et intermédiaire de qualité. Leur volonté est de réaliser un habitat répondant aux besoins de leurs occupants, de concevoir des résidences conviviales et humaines et de favoriser la mixité sociale.
BNP Paribas Immobilier
BNP Paribas Immobilier est la filiale immobilière du groupe BNP Paris. Innovants, beaux, bien intégrés à leur territoire, ses programmes se veulent aussi respectueux de l’environnement. À ce titre, il est le 1er promoteur immobilier en Île-de-France a obtenir des labels environnementaux dès 2006 dont la certification « Habitat Environnement » pour la résidence Ténor à Courveboie.
Linkcity
Linkcity est issu du rassemblement des filiales de développement immobilier de Bouygues Construction en 2016. Ces dernières, structurées en réseau depuis 25 ans, ont réalisé des opérations en France et à l’étranger.
Le promoteur immobilier met l’accent sur l’élaboration de programmes mixtes et respectueux de l’environnement. Les quartiers doivent être vivants, propices au lien social et chaleureux.
Les programmes immobiliers de logements neufs en France sont réalisés par des promoteurs immobiliers. Gros groupes ou entreprise familiales, ils se partagent un marché en pleine croissance. En effet, sous l’effet de la Loi Pinel et des taux d’emprunts historiquement bas, les acquéreurs potentiels se multiplient. Ils veillent tous à mettre l’accent sur le développement de projets plus durables et plus respectueux de l’environnement. Lien social, cadre de vie sain et convivial, quartiers mixtes et agréables, ils travaillent de concert avec les collectivités territoriales pour le devenir urbain.