Investissement immobilier : comment optimiser son rendement locatif ?

Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier ? Pour optimiser votre rendement locatif, découvrez nos conseils.

Comparer les assurances de prêt

Exigée par les établissements bancaires lors de la souscription du crédit, l’assurance de prêt est un point clé à étudier pour optimiser votre rendement locatif. Elle représente en effet, entre 20 et 30% du coût total du crédit immobilier. Une proportion loin d’être négligeable ! D’où l’intérêt de passer le temps nécessaire à éplucher et comparer les offres.

Bonne nouvelle cependant, depuis le 1er janvier 2018 et l’amendement Bourquin (ou loi Sapin II), vous pouvez basculer d’une compagnie d’assurance à l’autre, à date anniversaire.

Attention, les tarifs ne sont pas les seuls éléments à comparer. Étudiez bien, également, les garanties offertes par les contrats. Si certaines sont relativement homogènes d’une compagnie à l’autre, comme la garantie décès ou perte irréversible d’autonomie, certaines le sont moins. L’incapacité de travail peut, par exemple, être considérée sur sa profession ou sur toutes les professions, selon les contrats. De même, les délais de carences peuvent varier du simple au double…

Rénover soi-même

Vous souhaitez vous tourner vers l’ancien ? En évitant le recours à des entrepreneurs, vous pourrez économiser jusqu’à environ 50% du prix de la rénovation. Mais attention, engager de gros travaux dans une maison ne peut s’improviser… Afin d’éviter les mauvaises surprises :

• Préférez confier les plus « gros chantiers », comme le renfort d’une charpente ou l’ouverture d’un mur porteur, à des professionnels du bâtiment,
• Anticipez votre projet et ne changer pas d’avis en cours de route,
• Aidez-vous d’un logiciel 3D pour visualiser précisément la transformation,

• Ne prévoyez pas un budget trop juste. Comptez 10 à 15% d’imprévus sur l’enveloppe globale du chantier.

Valoriser son bien

Pour être certain que votre bien trouve rapidement un locataire et minimiser ainsi les périodes de vacances, mettez-le en valeur. Ainsi il se démarquera des autres !

Première astuce simple : peindre tous les murs en blanc ou de couleur claire, afin de maximiser la luminosité et ainsi, donner une impression de grandeur à chaque pièce.

Entre deux locataires, pensez à changer un revêtement de sol sali ou une poignée de porte défectueuse.

Veillez aussi à moderniser la salle de bains et la cuisine. Ces deux pièces clés, si elles sont propres et au goût du jour, font la différence lors des visites ! D’un côté, la cuisine se doit d’être pratique et dotée d’un maximum de rangements qui peuvent se poser du sol, au plafond. De l’autre, la salle de bains avec une robinetterie et des joints en bon état et une décoration tendance saura plaire aux locataires.

Avoir recours à la location saisonnière

Vous rencontrez d’importants délais de vacances locatives ?

Cette situation est courante chez les bailleurs détenant des biens loués à des étudiants. Pendant tout l’été – voire dans certains cas, de mai à septembre compris – certains logements restent désespérément vides.

Afin de pallier ce manque, vous pouvez ainsi proposer votre bien vide à la location saisonnière. Contrôlez toutefois, au préalable, que vous en avez bien le droit ainsi que les modalités de mise en location saisonnière, en prenant rendez-vous à la Mairie où se situe le bien.

Opter pour la location meublée

La location meublée est une option intéressante pour tous les investisseurs souhaitant profiter du meilleur rendement locatif possible. Certes, la loi Alur a limité quelque peu sa souplesse de gestion. Mais la location meublée reste particulièrement avantageuse. En effet, à surface et emplacement équivalents, un bien meublé peut être loué 10 à 20% plus cher qu’un logement vide.

De plus, les risques d’impayés sont généralement plus faibles. D’une part, parce que les locataires sont souvent des étudiants dont les parents se portent caution. Ou parce que ce sont des actifs en mission temporaire (dont l’entreprise règle directement le loyer). D’autre part, dans les logements meublés régis par un bail de courte durée, le turnover est plus important. De ce fait, les mauvais payeurs restent nécessairement moins longtemps dans un logement meublé, que vide. Ce qui limite les conséquences financières pour les bailleurs.

Enfin, via la location meublée, l’imposition est possible dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Ici, un abattement forfaitaire de 50% est applicable sur le montant des loyers. En comparaison, l’abattement équivalent dans le micro-foncier est seulement de 30%. L’imposition dans la catégorie des BIC permet également de déduire des loyers imposables une fraction de la valeur d’acquisition et celle des meubles, comme amortissements. Or, cette démarche est impossible dans la catégorie des revenus fonciers.

Proposer son bien à la colocation

Aujourd’hui, le marché immobilier reste tendu pour les locataires, en particulier dans certaines grandes villes où les demandes sont très importantes (Paris, Lyon, Nantes, etc.). Les prix à la location augmentent, et les charges également. Solution intéressante pour éviter les risques d’impayés, la colocation se développe en France. Les propriétaires semblent désormais séduits par cette option, déjà très populaire dans les pays anglo-saxons. Et pour cause. Il est en effet plus simple de trouver 3 colocataires capables de débourser 830€ par mois qu’une famille versant à elle seule 2500€ pour se loger.

Selon les chiffres de l’ANIL, environ 10% du parc locatif serait aujourd’hui, en colocation. Et actuellement, un français sur cinq aurait déjà partagé un logement avec un colocataire.

La formule, toujours plus populaire, ne séduit d’ailleurs plus uniquement les étudiants. Elle convient aussi aux jeunes actifs préférant vivre à plusieurs dans un grand appartement que seul dans un studio. De même, aux familles monoparentales, qui évitent ainsi l’isolement.

Vous souhaitez proposer un grand logement en colocation ? Pour prévenir des éventuels dégradations et sinistres, prévoyez dans le bail une clause obligeant les locataires : « à user paisiblement du logement et à répondre des dégradations ».

Déclarer au réel

Le régime du réel s’applique obligatoirement aux contribuables qui perçoivent plus de 15.000€ de revenus fonciers par an. Il est également ouvert à ceux qui reçoivent moins que ce seuil, et qui ont le choix entre ce régime et celui du micro-foncier.

Dans le cas du régime réel, le bailleur doit préciser sur le formulaire 2044 le revenu perçu, à savoir le revenu net, moins les charges déductibles : travaux, taxe foncière, assurance, intérêt de l’emprunt ou encore, frais de dossier. Les impôts et prélèvements sont appliqués, par conséquent, sur le solde net. En cas de déficit, c’est à dire, lorsque les charges sont supérieures aux revenus, le solde peut être reporté sur les années suivantes ou déduit des revenus globaux du ménage (excepté pour les intérêts de l’emprunt). Cette option s’avère intéressante lorsque le régime du micro-foncier s’avère insuffisant.

Assurer soi-même la gestion de son bien

Cette solution est économique mais demande de l’investissement personnel, entre l’étude des dossiers, l’organisation des visites, des états des lieux ou encore la gestion des prestataires de services. Cette option est toutefois envisageable si vous avez suffisamment de temps libre et si vous résidez à proximité du bien loué. Vous devez également posséder de solides connaissances juridiques et vous tenir informé de l’évolution des lois, telles que la loi ALUR qui impacte notamment la gestion des copropriétés.

Pour vous faciliter la vie, sachez qu’il existe désormais des logiciels entièrement dédiés à la gestion locative. De quoi vous aider à suivre les paiements et à simplifier l’édition de documents. De même, des associations telles que l’UNPI (Union Nationale de la propriété Immobilière) peuvent vous procurer une aide précieuse…

Renégocier son prêt immobilier

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers restent aujourd’hui à un niveau historiquement bas, atteignant les 1,60% sur 20 ans. Pour mémoire, ces taux se situaient aux alentours de 2,50% en janvier 2016. Dès lors, si le taux de votre crédit est supérieur à 2% sur 20 ans, vous avez tout intérêt à le renégocier… En particulier si vous vous trouvez dans la première moitié de votre crédit immobilier, là où les intérêts coûtent le plus cher !

Lorsque vous renégociez, deux possibilités s’offrent alors à vous :

• Garder les mêmes mensualités mais réduire la durée du prêt, et donc, rembourser plus rapidement,
• Rembourser sur la même durée avec des mensualités plus faibles afin de récupérer du pouvoir d’achat.

A vous de choisir l’option qui vous convient, selon vos besoins !

Diviser un appartement

Un bien d’une cinquantaine de m² peut être transformé en 3 petits studios. Cette solution permet d’en accroître nettement la rentabilité. En effet, l’achat d’une « grande » surface coûte comparativement moins cher au m². Une fois le bien divisé, vous louez donc des appartements de petite surface, où les m² sont proportionnellement plus chers.

Cette solution avantageuse n’est toutefois possible que sous certaines conditions. Par exemple, la surface de chaque appartement ne peut être inférieure à 9m² avec une hauteur sous plafond de 2,20m minimum. De même, chaque logement doit disposer au moins d’une fenêtre donnant sur l’extérieur.

Pour ne pas vous tromper, avant de vous lancer, veillez à vous rapprocher d’un professionnel compétent tel qu’un notaire, une personne du service urbanisme ou un spécialiste de la gestion immobilière. Ainsi, vous serez certain que le projet est bien en règle.

Investir dans le neuf en loi Pinel

Bonne nouvelle, le dispositif Pinel est prorogé jusqu’en 2022. Il vous permet d’investir dans un logement neuf pour le louer 6, 9 ou 12 ans, en profitant d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21%, dans la limite de 63 000€. Pour en bénéficier, le logement doit être situé en zone A, A bis ou B1, c’est à dire en zone « tendue ». Les zones B2 et C sont, quant à elles, progressivement exclues de la loi Pinel en 2018.

A noter : dans le cadre du dispositif Pinel, les logements sous soumis à l’encadrement montant des loyers et aux conditions de ressources du locataire.

Les résidences de services dans le neuf

Choisir de placer son argent dans une résidence de services neuve permet de diversifier son patrimoine, pour percevoir des revenus garantis. Le tout, sans souci de gestion.

Le concept : il s’agit ici d’acheter un logement dans un ensemble immobilier réservé à la location. Par exemple, dans une résidence de services pour seniors, pour étudiants, pour une clientèle d’affaires ou touristique. Ces résidences sont à mi-chemin entre l’hôtel et le meublé traditionnel. Elles proposent des services de base comme l’accueil, la fourniture de linge, le ménage ou d’autres prestations comme une laverie, un restaurant, une bibliothèque ou encore une salle de jeux.

En pratique, le bien est loué à un exploitant qui se charge de le sous-louer. L’exploitant doit trouver des locataires mais aussi meubler, encaisser les loyers, assurer l’entretien et reverser le montant des loyers convenu au départ.

Les bailleurs ont ici la possibilité de profiter d’avantages fiscaux tels que l’exonération de TVA, le dispositif Censi-Bouvard et le statut LMNP.

Les résidences de services neuves promettent souvent de beaux rendements, autour de 4 à 5%. Attention toutefois, pour atteindre ces objectifs, vous devez toujours vous tourner vers :

• Des acteurs de référence de la gestion,
• Des logements bien situés. Par exemple, pour une clientèle de seniors, un emplacement en centre-ville d’une grande agglomération est à privilégier.

L’achat en nue-propriété dans le neuf

Cette option est intéressante pour les bailleurs qui n’ont pas besoin de rentrée d’argent immédiate, mais qui souhaitent se constituer un patrimoine. Le concept ? Il s’agit ici d’acheter un bien à 50 ou 60% de sa valeur, en nue-propriété. Un autre acquéreur qui est souvent un bailleur social, en achète l’usufruit pour 40 à 60% de sa valeur pour le louer pendant un nombre d’années donné. A l’issue de cette période, l’acheteur en nue-propriété récupère la pleine propriété du bien, sans que cela ne lui coûte un centime de plus. Il peut alors, s’il le souhaite, mettre le logement en location et profiter d’une très belle rentabilité.

Grâce au système de l’achat en nue-propriété dans le neuf, vous pouvez investir, via des sociétés spécialisées dans des programmes attractifs bien situés. Ainsi, vous pouvez placer votre argent dans un bien sur la côte d’Azur, pour 4500 à 5000€ du m², alors que les prix du marché affichent le double !

Location saisonnière, location meublée, colocation, résidence de services, loi Pinel… De nombreuses solutions s’offrent désormais à vous pour obtenir le meilleur rendement locatif possible. Vous êtes décidé à vous lancer dans l’investissement immobilier neuf ? Rendez-vous sur notre page d’annonces pour trouver le programme neuf qui vous convient.