Location meublée : quelles sont les obligations du propriétaire ?

Ces dernières années, la location meublée a largement profité de l’intérêt grandissant des français pour l’investissement locatif. Selon les dernières statistiques, 70% des français feraient le choix de l’immobilier s’ils avaient une somme à investir… Contre 15% en faveur de l’assurance-vie, 8% pour le livret d’épargne et 7% sur les marchés financiers. Principalement situés dans les zones urbaines, les logements meublés ont ainsi pratiquement triplé en 30 ans.

Dans cet article, vous trouverez toutes les informations à connaître concernant les obligations d’un propriétaire souhaitant effectuer une location meublée.

Qu’est ce qu’une location meublée ?

Jusqu’en 2015, il existait un vide juridique quant à la nature et les caractéristiques requises pour qu’un logement soit considéré comme meublé. Un bailleur pouvait donc meubler et équiper une location comme bon lui semblait. Mais depuis le décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981), le logement meublé est désormais défini comme suit. «Un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante». Le même décret précise également la liste minimale d’équipements qu’il doit comporter.

Les équipements minimum pour une location meublée

• Une literie comportant au moins une couette et une couverture.
• Des chambres à coucher confortables munies de fenêtres rabattables.
• Des appareils électroménagers permettant au locataire de préparer des aliments chauds : plaques de cuisson, four, micro-ondes…
• Un congélateur ou à défaut un réfrigérateur disposant d’un compartiment fournissant une température maximum de -6°C.
• Une table et des chaises.
• Des meubles de rangements (armoires, placards…).
• Un éclairage adéquat.
• Un matériel d’entretien ménager adapté au logement (poubelle, balais…).

Cependant, ces dispositions ne s’appliquent pas à tout type de logement meublé.

Les locations meublées n’entrant pas dans le champ d’application du décret

• Les logements-foyers.
• Les logements conventionnés, c’est-à-dire faisant l’objet d’une convention avec l’État. En effet, il définit lui-même les conditions d’occupation et modalités d’attribution.
• Les logements de fonction.
• Les locations consenties aux travailleurs saisonniers.

Les meubles, équipements et installations d’une location meublée

Un équipement forcément neuf ?

La loi n’exige pas de doter son logement meublé d’équipements à l’état neuf. Mais le bailleur doit veiller à ce que le matériel fourni soit en bon état. Il a également l’obligation de les remplacer en cas de détérioration due au temps.

Le nombre des meubles et équipements

La loi stipule également que le propriétaire bailleur doit meubler toutes les pièces du logement afin qu’elles soient habitables ou parfaitement exploitables pour l’usage auquel elles sont destinées. Cet alinéa est important. Car si le logement comporte une pièce non meublée… Il ne peut pas être considéré comme location meublée. Dans ce cas, il peut être requalifié en logement vide (location nue)… Et entre dans le champ d’application de la loi du 06 juillet 1989. Notamment concernant les conditions de résiliation du bail.

La normes d’hygiène et de sécurité physique et sanitaire

Enfin, concernant les équipements et appareils électriques, le propriétaire d’une location meublée doit veiller à ce qu’ils soient dans un état conforme aux normes de sécurité en vigueur.

La loi apporte également des précisions quant aux dispositifs requis pour assurer l’hygiène, la sécurité physique ainsi que la sécurité sanitaire de l’occupant du logement meublé. Celui-ci doit ainsi disposer des installations suivantes :

• Un système de chauffage permettant au locataire de se mettre à l’abri des températures basses. Ce système doit intégrer un dispositif d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion conforme aux normes en vigueur.
• Un accès et une fourniture en eau potable avec un débit suffisant.
• Un système d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes permettant d’éliminer tout risque d’inondation et de refoulement des eaux usées et des odeurs.
• Un dispositif sanitaire intérieur doté d’un WC et d’une douche ou baignoire permettant au locataire d’assurer sa toilette corporelle. Si la location meublée ne comporte d’une seule pièce, la loi permet que le WC soit installé à l’extérieur du logement… A condition que celui-ci reste accessible et situé dans le même bâtiment.
• Un réseau électrique connecté à un réseau conventionnel et assurant la fourniture de l’éclairage et du bon fonctionnement des appareils électriques.

Les spécificités du bail d’un logement meublé

Même s’il partage des règles communes avec le contrat de bail de location vide (frais d’agence, montant du loyer, charges locatives), le contrat de bail meublé comporte des spécificités. Celles-ci concernent notamment la durée du contrat de bail et de préavis de départ. 

Achat du mobilier

L’acquisition du mobilier et des équipements du logement revient à la charge entière du propriétaire bailleur. Celui-ci se doit également de les déclarer.

Durée du contrat et modifications éventuelles des clauses

La loi Alur indique que la durée du bail d’une location meublée ne peut être inférieure à un an. Il peut ensuite être renouvelé chaque année par tacite reconduction entre le locataire et le propriétaire. Si le locataire est étudiant, la reconduction peut toutefois être revue à 9 mois. Et si le propriétaire souhaite modifier certaines clauses du bail, il doit en aviser le locataire trois mois au moins avant la fin du bail.

Loyer et dépôt de garantie

Le propriétaire se charge de fixer le montant du loyer. Il doit cependant tenir compte des dispositions légales qui l’encadrent. Et ainsi se référer à l’indice de référence des loyers (IRL).

La loi fixe le dépôt de garantie à deux mois de loyer hors charges. Cependant, si le locataire paie le loyer en avance (par trimestre), le propriétaire bailleur ne peut pas exiger de dépôt de garantie. Lorsque le locataire quitte le logement à la fin de son bail, le propriétaire doit lui restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum d’un mois (si l’état du logement à la sortie du locataire lui convient). Sinon, il dispose de deux mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire. En cas de retard de restitution du dépôt de garantie au locataire, le bailleur s’expose à une mise en demeure… Voire au paiement d’intérêts de retard.

Résiliation du bail de la location meublée

La loi donne le droit au locataire de résilier son bail à tout moment. A condition de donner un préavis d’un mois à son bailleur. Ce dernier doit alors en être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Quant au propriétaire, il peut résilier le bail au terme du contrat, à condition d’adresser au locataire un préavis de trois mois. Dans ce cas, la loi du 06 juillet 1989 lui impose de préciser les motifs pour lesquels il souhaite résilier le bail. Les motifs peuvent par exemple être la vente ou la reprise du logement ou encore le non-paiement du loyer par le locataire… Celui-ci est alors autorisé à quitter les lieux à tout moment et ne s’acquittera que des loyers correspondant à sa présence dans le logement.