Les programmes immobiliers neuf se construisent dans toute la France. L’un d’eux vous a particulièrement séduit. Vous désirez y acquérir un appartement répondant à vos attentes et vos besoins. Ce bien n’est pas encore réalisé, vous allez donc le choisir sur plan dans le cadre d’une VEFA. Mais que se passerait-il si le promoteur faisait faillite ? Qui achèverait les travaux ? La garantie d’achèvement et la garantie de remboursement proposées par le vendeur vous protègent durant le chantier de construction. Voici quelques explications sur le sujet.
Sommaire
L’achat d’un bien immobilier en VEFA
Qu’est-ce-que la VEFA ?
Un appartement ou une maison neuve achetés en VEFA ne sont pas encore construits ou sont en cours de réalisation. Il s’agit d’une vente en état futur d’achèvement qui s’effectue sur plan. L’intérêt pour le promoteur est de financer cette construction à l’aide des sommes versées de manière échelonnée par le futur propriétaire :
- 35 % de la valeur du bien est réglée lors de l’achèvement des fondations de l’immeuble, ou 20 % s’il s’agit d’une maison.
- 70 % du prix de vente est dû (45 % pour une maison) quand le toit est posé.
- Lors de la livraison, il reste 5 % à payer ou 15 % pour une maison.
Entre le moment de l’acquisition du logement et sa livraison, il s’écoule une période de 1 an ou 2 ans si le chantier n’est pas encore commencé, ou de quelques mois si la construction est bien avancée. L’acquéreur peut être confronté à des risques tels que l’abandon d’un chantier, la livraison d’un bien non conforme, etc.
De ce fait, la VEFA est très encadrée par la loi.
L’achat d’un bien immobilier en VEFA se fait en plusieurs étapes.
Les différentes étapes de la vente
La signature du contrat de réservation
C’est un contrat préliminaire qui est signé entre l’acquéreur et le vendeur (le promoteur). Il permet de réserver un bien dans un programme immobilier si celui-ci aboutit. Il détaille le logement, son prix, les dates prévisionnelles de signature de l’acte de vente et de sa livraison. Il est bon de vérifier que les pénalités de retard y sont précisées.
Ce contrat n’oblige pas légalement le promoteur à construire l’immeuble ou la maison. Le bien peut ne pas être réalisé.
En même temps, un dépôt de garantie est fait sur un compte séquestre chez le notaire ou dans une banque. Son montant dépend de la valeur prévisionnelle du bien et du délai d’attente prévu jusqu’au contrat de vente.
Le réservataire dispose de 10 jours après la signature pour se rétracter et récupérer son dépôt de garantie.
La signature de l’acte de vente
Le projet immobilier est confirmé. Dès lors, le réservataire reçoit un contrat de vente par lettre avec accusé de réception un mois avant la signature chez le notaire. Il comprend les différentes mentions du contrat de réservation. Toutes modifications de ce dernier doivent être négociées avec le futur propriétaire.
Ce contrat détaille également les différentes garanties proposées par les promoteurs. Parmi elles, la garantie d’achèvement et la garantie de remboursement protègent l’acquéreur pendant la construction du bien immobilier acquis.
La livraison du bien
L’acquéreur reçoit les clés de son logement. Il est dès lors pleinement propriétaire de son bien. Les engagements du promoteur doivent être vérifiés dans les détails ainsi que les vices ou malfaçons qui pourraient s’y trouver. Les 5 % restant à payer peuvent être consignés en cas de réserves.
Les garanties proposées par les promoteurs
La loi impose au promoteur de fournir au futur propriétaire des garanties couvrant une éventuelle défaillance de sa part lors de la construction du bien immobilier. Quelles sont-elles et que couvrent-elles ?
La garantie de remboursement
La garantie de remboursement permet à l’acquéreur de récupérer des fonds qu’il aurait investis dans un projet qui n’aboutit pas. En effet, celui-ci a déjà pu procéder à un ou plusieurs versements échelonnés en fonction de la progression des travaux.
Elle est mise en œuvre après résolution (annulation) de la vente (amiable ou judiciaire) prononcée pour cause de défaut d’achèvement. Toute autre cause n’oblige pas le garant.
Généralement, les acquéreurs préfèrent que le programme immobilier soit achevé plutôt que de récupérer leurs fonds. De ce fait, cette garantie est rarement mise en œuvre. Ceci se vérifie d’autant plus que les frais inhérents à l’acquisition ne sont pas complètement couverts (comme les frais de notaire par exemple).
La garantie financière d’achèvement
La garantie financière d’achèvement (GFA) répond à l’obligation de l’article L.261-1 et suivants du Code de la Construction et de l’habitation (CHH).
Depuis le 1er janvier 2015, les promoteurs sont dans l’obligation de fournir une garantie extrinsèque d’achèvement. La garantie financière intrinsèque qui existait jusqu’à lors est supprimée en vue de « lutter contre les promoteurs imprudents et protéger des défaillances les acquéreurs en VEFA ».
En quoi cette GFA consiste-t-elle ?
– Concernant le promoteur :
Si le chantier ne peut être finalisé par le promoteur, un garant (établissement financier, compagnie d’assurance, banque ou société de caution mutuelle) prend en charge le coût des travaux permettant d’achever le projet. En cas de liquidation ou de redressement judiciaire du promoteur par exemple, l’acquéreur est ainsi assuré que la construction de son bien est poursuivie.
Pour obtenir cette garantie, le promoteur doit justifier auprès du garant de la conclusion d’un pourcentage de contrat de réservation qui est de l’ordre de 35 % en général. Il est la preuve de la commercialisation effective du programme immobilier.
Le promoteur fournit une attestation de la garantie d’achèvement dans le contrat de vente.
Dans le cas de l’acquisition d’un bien en VEFA dans un programme mis en œuvre par un organisme HLM, elle n’est pas obligatoire, car ce dernier est garanti par la Caisse de garantie du logement locatif social. Cependant, une attestation de moins de 6 mois indiquant la garantie de l’organisme HLM par la CGLLS doit être annexée au contrat de vente.
– Concernant le garant :
Le garant intervient en général sur saisine de l’acheteur suite à la défaillance financière constatée du vendeur. Celle-ci est caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de la construction.
Le garant assure le financement du chantier et non le résultat. De ce fait, la loi ELAN de 2018 lui permet de nommer un administrateur provisoire. Ce mandataire désigné par le Tribunal se charge alors de faire réaliser les travaux nécessaires. De ce fait, il dispose des pouvoirs de maître de l’ouvrage. Il est rémunéré par le garant.
Seul le garant peut désormais exiger des acquéreurs le paiement du solde du prix de vente.
Attention, la garantie financière d’achèvement ne peut pas être mise en œuvre pour payer des malfaçons ou des travaux déjà réalisés mais non payés au constructeur.
La garantie financière d’achèvement peut concerner aussi bien l’achèvement d’une maison individuelle que d’un appartement dans un immeuble.
La définition de l’achèvement du bien immobilier
La garantie financière d’achèvement et la garantie de remboursement prennent fin à l’achèvement du bien immobilier. De ce fait, il est important de définir soigneusement ce qu’est le niveau d’achèvement.
L’appartement ou la maison sont achevés quand ils sont utilisables conformément à leur destination d’usage d’habitation ou d’usage professionnel faisant l’objet du contrat de vente. Un défaut ou une malfaçon constatée ne rendant pas son utilisation impossible n’est pas pris en considération.
Dans le cadre d’une VEFA, l’achèvement est en général constaté par un organisme de contrôle indépendant. En effet, le vendeur est souvent le maître d’œuvre.
Le papier d’attestation d’achèvement de l’immeuble en VEFA est rédigé en 3 exemplaires (notaire, garant, vendeur). Seul ce document met fin aux deux garanties. Il ne faut pas le confondre avec la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT).
Quelles sont les limites de ces garanties ?
Les délais de livraison
Dans le cas de la mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement, aucun délai ni pénalité financière ne sont imposés au garant. Or celui-ci peut ne pas être pressé d’engager les dépenses. Dans ce cas, les futurs propriétaires doivent saisir les Tribunaux pour exiger et obtenir des dommages et intérêts. Ils doivent le faire rapidement sous peine de dépasser le délai de prescription et de ne plus pouvoir agir contre lui.
Par ailleurs, l’acquéreur doit demander en justice la suspension de son prêt le temps de l’achèvement du chantier.
La nomination d’un administrateur provisoire
En cas de promoteur défaillant et de garant non conciliant, plusieurs acquéreurs réunis devraient pouvoir demander à un juge de nommer un administrateur. Celui-ci pourrait reprendre le chantier avec les fonds dus par le garant de l’achèvement du projet.
La loi ELAN ne le prévoit pas, mais ne l’exclut pas non plus !
Acheter un logement neuf en VEFA permet de bénéficier de nombreux avantages et de solides garanties des promoteurs. C’est un investissement sécurisé ! Mais pour faire jouer toutes les garanties, la vérification de leur mention dans le contrat de réservation et dans l’acte de vente définitif est fondamentale.